מערכת דיוןעיסוק בכל הקשור לעסקאות מקרקעין במסגרת תמ"א 38 , דורש ידע רב כיוון שמדובר בתחום מורכב מאד הכולל בתוכו נושאים רבים. לאור המספר הרב של העסקאות במעטפת זו בכל הארץ, יש להיות ערים לשינויים, לתקלות ולפסיקות התקדימיות הנקבעות מעת לעת הן לגבי ייצוגם של הדיירים והן לגבי ייצוגו של היזם או הקבלן בעסקה מסוג זה, כמו כן קיימות דרישות שונות, בכל רשות לעניין התמ"א 38.
מהי תכנית תמ"א 38
מהותה של עסקה במסגרת תכנית תמ"א 38 , היא חיזוקם של מבנים שנבנו בישראל לפני שנת 1980 כדי להיערך כיאות במקרה של רעידת אדמה אם תתרחש. כדי לא להשית את העלויות הכבדות של חיזוק יסודות הבניין על הדיירים נקבע כי באופציה זו, היזם הזוכה יחזק את המבנה על פי הוראותיו של המהנדס על חשבונו של היזם. בנוסף לכך, יבנה היזם עוד שתיים וחצי קומות של מגורים מעל המבנה הקיים וכן בקומה המפולשת ובמקרים חריגים יאפשרו ליזם, בהם הפרויקט אינו כלכלי, אפשר להפעיל את סעיף 23 לתמ"א 38,ואפשר לבנות המגורים תוספת של 4.5-3.5 קומות תוספת, בכל הפטורים המיסויים המתאימים של תמ"א 38. כך נוצרה עסקה של win win situation , הקבלן מרוויח כספים ממכירת הדירות והדיירים זוכים במבנה מחוזק ובשקט נפשי בנושא רעידת האדמה אם תתרחש על אף, אי כלכליות של פרויקט כמו כן, ערך הנכס של הדיירים עולה אף על פי שהם אינם מחויבים לשלם תשלום מס שבח בגין השבחת הנכס.
התנהלות הדיירים לקראת חתימת ההסכם
דיירים הגרים בבניינים שנבנו לפני שנת 1980 המעוניינים להצטרף למיזם, נפגשים ומדברים על כך ביניהם, מגיעים להבנות ולהסכמות, בוחרים נציגות של הדיירים שתקדם את הפרויקט. בשלב זה רצוי מאד לשכור עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום תמ"א 38 שילווה אותם לאורך כל התהליך המורכב בטרם חתימה על מסמכים בפני היזם או מקדם החתימות, וכך ייחתמו הסכמים המייצגים נכונה את הדיירים. עו"ד הדיירים זה מתמודד מול הגורמים השונים, הקבלן, הרשויות, קבלני המשנה בכל נושא ככל שיידרש.
השלב הבא הוא בחירת היזם שיבצע את הפרויקט בפועל. הדיירים בודקים מידע על מספר יזמים שונים, אופן ההתנהלות שלהם בפרויקטים דומים, רמת המקצועיות והאמינות שלהם, חוות הדעת עליהם ועוד. נציגות הדיירים נפגשת עם כל אחד מהיזמים ולאחר קבלת הצעות המחיר ועריכת משא ומתן עם היזמים הרלוונטיים, מתקבלת החלטה מיהו היזם הזוכה בפרויקט.
היתר בניה
לאחר הכנת המעטפת קרי, תכנית מתאימה העונה לדרישות הדיירים ולדרישות היזם, אמור היזם להגיש את התכניות המפורטות לוועדת הבניה של הרשות המוניציפלית, כדי לקבל היתר בניה ולהתחיל את הפרויקט בפועל. ברוב החוזים מגביל עורך הדין של הדיירים את יזם בפרק זמן קצוב להגשת התכניות לאישור. אם היזם לא עמד בתנאי זה, קיים סיכוי שהדיירים יבקשו ממנו לסגת מההסכם, כיוון שהם מעוניינים להחליפו ביזם אחר העומד בלוחות הזמנים.
ברוב המקרים זמן קבלת ההיתר אורך כשנתיים והשלמת הליך הבנייה כשנתיים נוספות.
תפקידו של עורך הדין של היזם
עורך דין זה מאשר את הנוסח של כל ההסכמים עם כל אחד מהדיירים ועם כלל הדיירים. כמו כן הוא חותם על הסכמי התקשרות לביצוע כל תחום מקצועי על ידי קבלני משנה מנוסים ואמינים שיפעלו על פי ההוראות של המתכנן, המהנדס והמפקח והתכניות שאושרו.
טרם החתימה על ההסכמים, עליו לוודא כי אפשר לבצע בבניין ספציפי תכנית תמ"א 38 על פי הפרמטרים שנקבעו בכללים הקובעים של תכניות המתאר הארציות.
תפקיד נוסף שלו, הוא לדווח לרשויות המס על העסקה ולוודא שהקבלן ישלם במועד את המחויבויות שלו בגין עסקה זו. כמו כן הוא זה שדואג ליידע את הרשויות על העסקה, מטפל בנושא מס הרכישה והפטור מתשלום מס שבח עבור כל אחד ואחד מהדיירים.
תפקידו של עורך הדין המלווה את הדיירים
ברוב המקרים לדיירים אין מספיק ידע בתחום הבנייה ולכן הם מחליטים לשכור עורך דין בעל ידע וניסיון רב בתחום ספציפי זה שילווה אותם מתחילת הפרויקט ועד סופו. עורך הדין אמון על עריכת ההסכמים בין כל אחד מהדיירים לקבלן, ובין כלל הדיירים לקבלן.
כדי לנקוט משנה זהירות בנושא הכספי, מומלץ ליצור מגבלה על כמות הדירות הנמכרות בכל שלב. תיאורטית, הקבלן יכול למכור מיד בתחילת הפרויקט את כל הדירות ולהיעלם עם כספים רבים בלי שישלים את פרויקט תמ"א 38. מניעת מקרים כאלה מתבצעת על ידי רישום בחוזה בדבר הגבלת כמות הדירות שמותר לקבלן למכור בכל שלב. אם ירצה למכור דירות נוספות יצטרך להמתין בסבלנות עד ההגעה לשלב הבא המאפשר מכירת דירות נוספות.
פיקוח הנדסי
היזם שוכר את שירותיו של מפקח הנדסי שבודק לאורך כל המיזם את עבודות הבנייה השונות המבוצעות באתר. הוא זה שמוודא שקבלני המשנה מבצעים את העבודות השונות על פי התכניות, המפרט וכתב הכמויות. הוא בודק את איכותם של חומרי הבניה, הצנרת, הריצוף וכו' שכולם תואמים את הדרישה או שהם שווי ערך, אושרו לביצוע ושכולם בעלי תו תקן ישראלי.
קבלן משנה שאינו מבצע את העבודה על פי הקריטריונים הללו ייאלץ לפרק את העבודה שביצע ולהתחיל אותה מחדש תוך שימוש בחומרים המורשים.
המפקח מדווח לנציגות הדיירים ולעורך הדין על ההתקדמות בכל השלבים ועל בעיות אם קיימות בשטח.
סיום הבניה
רוב הפרויקטים הנבנים בשיטת תמ"א 38 הם מאד מוצלחים, הדיירים נהנים מאיכות חיים ומיציבות המבנה. במקרים רבים משלבים בתהליך מעבר לבניית הדירות הנוספות גם שיפורים בדירות הקיימות כמו הוספת ממ"ד, מרפסת או מעלית לרווחתם של בעלי הדירות.
ערך הנכס עולה ב-25%-30% וזאת בפטור ממס שבח.
פרויקט תמ"א 38 מוכתר כפרויקט טוב, אם בסיומו שני הצדדים יוצאים מרוצים ומרוויחים.
