הסכם מכר
כל עסקה בתחום המקרקעין כרוכה בהסכם מחייב ובו כל המידע לגבי עסקה הרכישה וזאת על פי חוק המקרקעין.
פרטי מידע שקיימת חובה לכלול בהסכם הם – 

• שמותיהם של המוכרים והקונים, מספר תעודות הזהות שלהם, או מספרי הדרכון שלהם אם מדובר באזרחים זרים.
• כתובותיהם של שני הצדדים מספרי הטלפון.
• פרטים מדויקים של הנכס הכוללים מספר גוש, מספר חלקה ותת חלקה. כתובת הנכס, קומה ומספר דירה.
• אם מדובר שטח עם מספר בעלים חשוב לראות אם יש הסכם שיתוף בין כולם.
• מסמך המפרט את החוב עבור משכנתא ומה מועד סילוקה או גרירתה לנכס אחר.
• המוכר יכול לגרור את המשכנתא או לשלם את יתרת חוב המשכנתא תוך שלושה חודשים באמצעות התשלומים שקיבל מהקונה כדי לאפשר גם לקונה לקבל משכנתא על הנכס.
• עלות מכירת הדירה, פירוט פריסת התשלומים. פריסת התשלומים נקבעת מראש בין הרוכש לקונה על פי הנוחות של שני הצדדים.
• מועד ביצוע כל תשלום והסכום שעל הרוכש לשלם בכל מועד. הנוהג הוא הוא לשלם במועד החתימה סכום הנע בין % 10 ל – % 15 מעלות הרכישה, ולבצע את התשלום האחרון בעת קבלת החזקה. פריסת התשלומים נקבעת מראש בין הרוכש לקונה על פי הנוחות של שני הצדדים.
• רישום מדויק של מועד קבלת החזקה בדירה כולל סדר ההתנהלות לגבי הסידורים האחרונים שישלימו את העסקה ויאפשרו את קבלת המפתח.
• עורך הדין בודק את נושא המיסוי מול רשויות המס כדי לברר אם חלה על עסקה זו עלות של מס שבח או היטל השבחה.
• יש לקבל מסמכים על כך שבעל הנכס שילם את מלוא חובותיו לעירייה, לחברת חשמל ולכל גורם אחר, כדי שהחוב לא ייפול על רוכש הנכס.
• יש לבצע במועד את כל תשלומי המס הנדרשים על פי החוק, מס רכישה ישולם על ידי הקונה ומס שבח והיטל השבחה ישולם על ידי המוכר.

כמו בכל הסכם, גם בעסקת מכר קיימים סעיפים יסודיים שהפרתם מזכה את הצד השני בפיצוי מוסכם שהוא בדרך כלל 10% מגובה העסקה. כמו לדוגמה אי חריגה ממועדי התשלומים שנקבעו מראש.
רשימת המסמכים הנלווים להסכם המכר –

• ייפוי כוח בלתי חוזר המאפשר לעורך הדין לפעול בשמם של הרוכשים ולבצע את הפעולות הנדרשות לשם העברת הזכויות בנכס בפועל על שמם של הרוכשים.
• נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין או אישור זכויות בנכס ממנהל מקרקעי ישראל.
• צווי ירושה אם קיימים יורשים שהדירה לא עברה על שמם.
• הסכם שיתוף אם קיים.
• מכתב כוונות מהבנק – מסמך המפרט את גובה המשכנתא שנותרה על הנכס.
• הסכם שכירות בר תוקף אם הדירה מושכרת בעת ביצוע ההסכם.

זיכרון דברים
כששני הצדדים לעסקת נדל"ן מחליטים להתקדם ולסגור את העסקה, עולה השאלה אם לחתום על זיכרון דברים עקרוני או לקדם את הכנת ההסכם ולחתום רק עליו. לחתימה על זיכרון דברים קיימות השלכות רבות.
חתימה על זיכרון דברים המרכז את כל ההחלטות העיקריות שהושגו בין המוכר לקונה נובעת מהעובדה שאף אחד מהם אינו רוצה לאבד את הצד השני. המוכר שמח שמצא קונה לדירה וכך לא יצטרך להמשיך ולחפש קונה הקונה לא רוצה שהדירה תימכר לאדם אחר כי הוא מעוניין בה.
עו"ד מכין את הסכם המכר וקיים חשש שאחד מהצדדים יפר את ההסכמות שהושגו מכיוון שאין מסמך חתום. קיימת אפשרות תיאורטית שהעסקה לא תתבצע עקב חוסר המחויבות ההדדית.
לאחר קבלת כל המידע, יוכן הסכם המכר והצדדים יחתמו עליו אלא אם אחד מהם החליט לסגת מההסכמות שהיו בעל פה בלבד.

מהו זיכרון דברים והאם מדובר בהסכם מחייב?
זיכרון דברים הוא מסמך מסכם המכיל את כל הנושאים המהותיים ביותר שהוסכמו על ידי שני הצדדים לעסקה ומכיל את המידע הרלוונטי, פרטי הנכס ומיקומו, מחיר הדירה, פרטי המשכנתא, אופן פריסת התשלומים ועוד.
בהתאם לנתונים הללו יוכל עורך הדין להכין את הסכם המכר וזיכרון הדברים ייחשב כהסכם. מטרת החתימה על זיכרון דברים היא הצהרת הכוונות של שני הצדדים לביצוע העסקה על פי הנקודות האקוטיות שנכתבו בו.
קיימים כמה עקרונות שעל פיהם קובעים אם מדובר בהסכם מחייב או שהוא מהווה רק חלק מהמשא ומתן.

עקרונות תקיפותו של ההסכם –
עיקרון המסוימות ועיקרון גמירות הדעת
עיקרון המסוימות
הוא כאשר רוב הנושאים החשובים ביותר של העסקה רשומים במסמך, פרטי הנכס, עלותו, לוח התשלומים ומועד הפינוי, עיקרון זה יהיה תקף כיוון שהדרישה היא לפרטים מהותיים.
עיקרון גמירות הדעת
עיקרון המאשר שצד אחד קיבל את הצעתו של הצד השני ושניהם החליטו הן עם עצמם והן עם הצד השני לבצע את העסקה. .
בנוסף לעקרונות הללו, יש לתת לעיקרון תום הלב חשיבות רבה. זהו העיקרון הקובע את הלך הרוח בין הצדדים בכל הסכם, ועל פיו יוחלט אם אחד הצדדים לא נהג בתום לב. אפשר לבטל את ההסכם על פי עיקרון זה בלבד.
לכן זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין, אלא אם נרשם כי המסמך הוכן רק לצרכי המשך הליך המשא ומתן קיימת חובה לרשום במסמך זיכרון הדברים כי הסכם זה הוא שלב ביניים בהליך המשא ומתן בלבד ולכן אינו מחייב את הצדדים.
זיכרון הדברים הוא חלק אינטגרלי מהדיווח לרשויות המס לגבי תשלום המיסים הנובע מהליך המכירה ותאריך החתימה על זיכרון הדברים (אם קיים) הוא התאריך הקובע לחישוב מועד התשלום ולא תאריך החתימה על הסכם המכר.
אם קיים עיכוב טכני עד החתימה בפועל על ההסכם, נוצרת בעיה כי מועד תשלום המס מגיע ויש לשלם את המס. אי תשלום במועד גורר קנסות וריביות. מועד תחילת החישוב נקבע על פי יום החתימה על זיכרון הדברים.
אם קיים זיכרון הדברים חתום הוא מאפשר לרוכש לרשום הערת אזהרה בטאבו על כך שהוא אמור לרכוש את הנכס, וכך לא יימכר לאדם אחר.

סיכום
זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין אשר יכול לגרור אחריו הן את אכיפת ההסכם והן תשלומי פיצויים.

אם מעוניינים לערוך זיכרון דברים אשר יהיה רק שלב ביניים בהסכם, חובה לכתוב זאת באופן מפורש. זיכרון דברים לצורך משא ומתן בלבד – כדי שזיכרון הדברים לא יהווה הסכם מחייב וכל אחד מהצדדים יכול לחזור בו ללא תשלום פיצוי לצד האחר וזאת עד לחתימה על הסכם המכר המחייב אצל עורך הדין.