בשנים האחרונות חל זינוק במספר הפרויקטים של התחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי –  ברחבי הארץ, בשל ייעודם  למנוע פגיעה מפני רעידות אדמה  והתרומה שלהם לעלייה בערך הנכס, לבטיחותו ולרווחת הדיירים המתגוררים בו.

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.

כמה סוגים של פרויקטים להתחדשות עירונית קיימים בשוק?

תמ"א 38/1 – שיפוץ והרחבת מבנים קיימים.

• תמ"א 38/2 – הריסה של מבנים ישנים והקמת מבנים מודרניים במקומם שגובהם מוגבל לגובה הבניין שהוא בסמכותה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר אותו.
• תכנית פינוי בינוי – הריסה של מבנים ישנים והקמת מגדלי מגורים במקומם לאחר שינוי תכנית בניין ערים וקבלת היתר בנייה מהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.

ובשני המיזמים האלה של הריסה ובנייה – הן  בדרך של תמ"א 38/2 והן  בדרך של פינוי בינוי  – מפנים את כל הדיירים מבתיהם והם מועברים למגורים בשכירות במימון היזם.  אחר כך הורסים את המבנים הישנים ובונים במקומם מבנים חדשים ומאפשרים לדיירים לעבור לדירות החדשות.

האם נדרשת הסכמה של כל הדיירים לביצוע פרויקט תמ"א?

כדי לקדם את התהליך נדרשת חתימתם של כל הדיירים. אם קיימים דיירים שאינם מעוניינים להצטרף למיזם, מנסים להסביר להם את היתרונות של המיזם להם ולכלל הדיירים.  אם הם משתכנעים ומסכימים,  הם חותמים על ההסכם.  אם הם לא השתכנעו, מגישים נגדם תביעה למפקח על רישום המקרקעין.  התנגדות של דייר אחד ואף של כמה דיירים, לא תעצור את הפרויקט והמפקח על רישום המקרקעין ידון בנושא מול הדיירים המתנגדים. הוא ישמע אמנם את טענותיהם, אולם בדרך כלל תגבר הסכמת רוב הדיירים על התנגדות המיעוט  והמפקח ידחה את ההתנגדות  ואף  ימנה עורך דין או רואה חשבון, שיחתום על המסמכים הנדרשים לביצוע המיזם במקום הדיירים שיעמדו בסירובם, והמיזם ייצא לדרך.

אלו בדיקות מקדמיות יש לערוך לפני בחירת יזם לפרויקט תמ"א?

יש לבדוק באופן מקיף את יכולתו הכלכלית-הפיננסית של היזם ואת עברו המקצועי. האם ביצע פרויקטים אחרים של תמ"א 38? האם סיים את הפרויקטים? האם עמד בלוחות הזמנים שנקבעו? איך הייתה ההתנהלות בינו ובין הדיירים? האם הוא יכול לתת רשימה של מיזמים שביצע ושמות של דיירים שאפשר לברר אתם על ביצועיו?  מה הם הביטחונות שהיזם מוכן להעמיד לרשות הדיירים להבטחת קיום התחייבויותיו? האם יש לו ליווי בנקאי לביצוע המיזם? ועוד שאלות ועניינים שצריך לברר לגבי יכולותיו של היזם, אמינותו וניסיונו בתחום הספציפי של  ניהול ובנייה במיזמי התחדשות עירונית ובכלל.

באיזה שלב רצוי לשכור את שירותיו של עורך דין במסגרת תמ"א 38/1 ומהו תפקידו?

רצוי לשכור עורך דין כבר בשלב המוקדם ביותר שבו מעלים הדיירים או מקצתם את הרעיון לביצוע מיזם התחדשות עירונית בבניין שלהם, וככל שאין לדיירים עורך דין בשלב המוקדם, חובה לשכור אותו בשלב שבו היזם מציע לדיירים לחתום על חוזה לביצוע המיזם (כפי שיצוין להלן, הדיירים הם אלה שממנים את עורך הדין ואולם שכרו משולם בידי היזם).

עורך דין בעל ידע וניסיון בהתחדשות עירונית יכול לעזור לדיירים כבר בשלב המוקדם של ההתארגנות של הדיירים לקראת ביצוע המיזם, כולל נוכחות באספות דיירים ועריכת כתבי מינוי לנציגי הדיירים .

עורך הדין יכול לייעץ  לדיירים בבחירת היזם המקצועי המתאים ביותר למיזם ולהשתתף בבדיקתו של היזם, והוא אמור ללוות את הפרויקט לאורך כל הדרך, לרבות בחתימה על החוזה לביצוע המיזם, בפיקוח על  פעולותיו של היזם לקבלת היתר הבנייה, בהחזקת הביטחונות לביצוע המיזם ושימוש בהם במקרים של הפרה של החוזה מצד היזם, ליווי, טיפול וייעוץ בקשר להיבטים המשפטיים הכרוכים בפעולות הבנייה במיזם עד לסיום הבנייה ומסירת המיזם המוגמר לדיירים. נוסף על כך הוא אמור לפקח על רישום ההרחבות של דירות הדיירים, ככל שהוסכם לתת להם חדרי ממ"ד ומרפסות ושינויים מבניים אחרים המצריכים רישום בלשכת רישום המקרקעין.

עורך דין מנוסה ידאג לניסוחו של חוזה שיגן על זכויותיהם של  הדיירים ויפעל לכך שהדיירים יקבלו במסגרתו את התנאים הטובים ביותר במסגרת האפשרות הסבירה, ומנגד יבין גם מתי להימנע מלהעלות  דרישות מוגזמות מהיזם שיהיה בהם כדי לגרום לכך שהיזם ייסוג מהסכמתו לבצע את המיזם מחמת העדר כדאיות כלכלית.

עורך דין מומחה בתחום יידע  לדרוש את ניסוח העיצומים (הסנקציות) והביטחונות המתאימים כדי להבטיח את עמידתו של היזם בחוזה  ולמנוע הפרה של החוזה מצד היזם. עורך הדין גם ידאג לקבוע בחוזה תרופות (פיצויים וכלים משפטיים) למקרים שבהם היזם לא ירצה או לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו או אף חלילה למניעת מקרי "עוקץ" ומרמה. עורך הדין גם ידאג שבטרם יורשה היזם להתחיל בבנייה, יעשה את כל הביטוחים הנדרשים  מפני כל הסיכונים הכרוכים בבנייה וימציא עותקים מפוליסות הביטוח לעורך הדין.

מי בוחר את עורך הדין ומהן התכונות הנדרשות ממנו?

הדיירים בוחרים עורך דין המתמחה בתחום התחדשות עירונית שידוע להם שהוא פעל כעורך דין דיירים בכמה מיזמים  דומים. ראוי שהדיירים יבדקו את התאמתו של עורך הדין לא רק מהיבט של ידע ובקיאות וניסיון משפטי אלא גם את יכולתו לנהל מגעים אנושיים מורכבים – מצד אחד עם ציבור של דיירים, ומצד אחר עם היזם ועורכי הדין שלו – בגישה של שיתוף פעולה בין כל הגורמים ויצירת אווירה שלפיה כולם מרוויחים מהמיזם – win win situation – ולהוביל מיזם מסובך ומורכב כזה לאורך שנים עד לסיומו המוצלח.

האם היזם יכול להמליץ לדיירים על עורך דין?

היזם יכול להמליץ על עורך הדין  שהיזם מכיר אותו והתנסה בעבודה איתו במיזם או במיזמים אחרים שבהם ייצג עורך הדין דיירים מול אותו יזם, והדיירים הם שיחליטו אם לקבל את ההמלצה.

מי נושא בשכר הטרחה של עורך הדין?

היזם משלם את שכר הטרחה של עורך הדין.

האם אין ניגוד עניינים בין עורך הדין של הדיירים שאמור לשמור על האינטרסים שלהם, אך מקבל את שכר הטרחה שלו מהיזם? 

עצם תשלום שכרו של עורך הדין של הדיירים בידי היזם אין בו משום ניגוד עניינים. התשלום נועד לפטור את הדיירים מלשאת בהוצאה הזאת ובכל הוצאה אחרת הקשורה במיזם. זהו הרעיון עומד בבסיס קידום מיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי. אילו היו הדיירים מתבקשים לשאת בעצמם בהוצאות כלשהן, לא היה סיכוי לביצוע מיזם התחדשות עירונית כלשהו.

בכל מקרה, אין מקום לחשש  לניגוד עניינים, שכן ככל שעורך הדין של הדיירים יעמוד על זכויותיהם של הדיירים בניגוד לעמדתו של היזם, והיזם יסרב לקבל תיקונים מהותיים שידרוש עורך הדין לטובת הדיירים,  יוכל עורך הדין לייעץ לדיירים לפנות ליזם אחר, ובמקרה כזה לא יפסיד עורך הדין את שכרו משום שהוא יקבל אותו מהיזם האחר.

מה הם הביטחונות שמקבלים הדיירים מהקבלן?

הביטחונות העיקריים (ולא כאן המקום לפרט את כולם הם אלה):

בפרויקט תמ"א 38/1 – חיזוק, שיפוץ והרחבה של בניינים –  ערבות בנקאית בשיעור המוסכם בין הדיירים ועורך הדין שלהם לבין היזם.

בפרויקט של 38/2 – הריסה ובנייה, ובאופן דומה גם במיזם פינוי בינוי (בניית מגדלי מגורים) – ערבות בנקאית לפי שווי הדירה החדשה שכל דייר אמור לקבל. הביטחונות מופקדים אצל  עורך הדין של הדיירים בנאמנות ובמקרה הצורך הוא אמור  לממש אותם לטובת הדיירים  (אם לדוגמה היזם לא סיים את המיזם ונטש אותו, יוכלו הדיירים להשתמש בסכום הערבות הבנקאית, כדי לסיים את הבנייה באמצעות קבלן אחר).

ללא ערבות בנקאית (וערובות אחרות שנקבעו), בערך הכספי שנקבע, לא יחתמו הדיירים על הסכם לביצוע המיזם.