בעת רכישת או מכירת נכס, חייבים לדעת מראש את עלויות המיסוי. סכומי המיסוי הם נכבדים ויכולים להטות את הכף אם קיימת מסוגלות פיננסית לרכישה או לא.
עורך הדין המתמחה בתחום הנדל"ן, יפעל לתכנון נכון של המס, וכך הלקוח ישלם את הדרישה על פי החוק.
רשות המיסים הטילה כמה סוגי מיסוי החלים חלקם על הרוכשים וחלקם על המוכרים, מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה ודמי היוון למנהל מקרקעי ישראל.

פירוט תשלומי המס
מס שבח
מס זה חל על מוכר נכס המקרקעין. המס מוטל בעת מכירת הנכס זאת אם המוכר השביח את הנכס בשנים שבהן החזיק בנכס, זאת עקב עליית שוויו של הנכס בשוק ועקב שיפוצים שביצע בנכס. הרווח מחושב על פי הרווח ההוני שגדל לאור מכירת הנכס, כלומר המס מוטל על ההפרש בין ערך הנכס בעת רכישתו לפני שנים מול שווי המכירה של נכס זה בעסקה הנוכחית.
אם הנכס מועבר ללא תמורה או כמתנה, גם אז זו נחשבת עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין ולכן חייבת בתשלום של מס שבח.
לעומת זאת אם הנכס עובר בירושה לא חל עליו מס שבח והיורש מקבל פטור בעת המכירה. כדי לקבל את הפטור המוכר צריך לעמוד בתנאי של סעיף 5 לחוק מיסוי המקרקעין.
התנאים לקבלת הפטור הם –

• לבעל הנכס שמוריש את הנכס ליורשים, הייתה דירה אחת בלבד.
• קרבה משפחתית ברורה (המוריש הוא הורה או בן זוג, או חותנו של היורש).
• אילו היה המוריש בחיים והיה מוכר את הדירה – היה זכאי לקבלת פטור לפי אחד מסעיפי הפטור על פי חוק מכר דירת מגורים שבחוק מיסוי מקרקעין.

תכנון ופטור ממס שבח
אחת הדרכים לתכנון המס והפחתת התשלומים היא הגשת בקשה לרשויות המס לקבלת פטור ממס שבח.
הבקשה מוגשת תוך פירוט הסיבות שבגינן נדרש הפטור, לדוגמה אם היו לבעל הנכס הוצאות רבות בשנים האחרונות על הנכס.
סוגי בקשות הפטור ממס שבח:
דירה המוגדרת כ"דירת מגורים מזכה" –

• דירה בנויה שכבר התקבל עבורה טופס 4 המאפשר את חיבורה לרשת המים והחשמל.
• אם בעל הדירה הוא אדם יחיד ולא חברה המחזיקה בנכס זה.
• הדירה משמשת למגורים ולא לשימוש אחר כמו עסק.

ארבעה סוגי פטור
1. פטור ממכירה אחת לארבע שנים
פטור בגין דירת מגורים מזכה, אם במהלך ארבע השנים האחרונות לא מכר בעל הדירה, דירה אחרת ולא קיבל פטור ממס שבח בגין מכירה, הרי שבעל הנכס זכאי לפטור מתשלום מס שבח. בכל מקרה יש להגיש בקשה לפטור ולקבל את אישורם של רשויות המס לכך תוך ציון העובדות שזו דירה המשמשת כמגורים ולא הייתה עסקת מכירה של דירה אחרת בארבע השנים האחרונות שבגינה קבל בעל הדירה פטור מתשלום מס שבח.
אדם שיש לו כמה דירות, תכנון המס הנכון עבורו כדי לזכות בפטור מתשלום מס שבח הוא למכור דירה אחת לארבע שנים. קבלת דירה בירושה אינה נחשבת כעסקת מקרקעין ולכן הפטור לא נחשב.
2. פטור במכירה של דירה יחידה
מוכר דירה אשר ברשותו "דירת מגורים מזכה" אחת בלבד בישראל, ולא היו ברשותו דירות נוספות בארבע השנים שקדמו למכירה זו. ובנוסף על כך לא קיבל אישור על פטור מתשלום מס שבח במהלך שמונה עשר החודשים האחרונים, זכאי לפטור ממס שבח עקב מכירת דירתו היחידה.
3. פטור במכירה של דירה שנתקבלה בירושה
מוכר דירת מגורים מזכה שקיבל את הדירה בירושה כאשר המוריש היה בעל דירה יחידה, ולכן היה זכאי תיאורטית לפטור מתשלום מס שבח אילו מכר אותה. לכן גם מוכר דירת המגורים זכאי לפטור כיוון ש"נכנס לנעליו" של המוריש. הפטור מתייחס ליום מכירת הנכס ולא ליום פטירת המוריש.
4. מס הרכישה
כל רכישה של נכס מקרקעין מעל סכום של 1,623,320 ₪ חייבת בתשלום מס רכישה. כל רכישה הנמוכה מסכום זה פטורה ממס. גובה המס מחושב על פי מדרגות מס המשתנות מעת לעת על פי החלטת רשויות המס.

גובה המס לדירת מגורים
מס רכישה לדירת מגורים יחידה
בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(3) לחוק, רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) מיום 16.1.17 עד ליום 15.1.18 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי אשר עד 1,623,320 שקלים חדשים – לא ישולם מס;
2. על חלק השווי העולה על 1,623,320 שקלים חדשים ועד 1,925,460 שקלים חדשים – 3.5%;
3. על חלק השווי העולה על 1,925,460 שקלים חדשים ועד 4,967,445 שקלים חדשים – 5%;
4. על חלק השווי העולה על 4,967,445 שקלים חדשים ועד 16,558,150 שקלים חדשים – 8%;
5. על חלק השווי העולה על 16,558,150 שקלים חדשים – 10%;

• דירת מגורים (שאינה דירה יחידה)

בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ה) לחוק רוכש של דירת מגורים (אשר אינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.17 עד ליום 15.1.18 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי אשר עד 4,967,445 שקלים חדשים – 8%
2. על חלק השווי העולה על 4,967,445 שקלים חדשים – 10%

משרד, מחסן, בית מלאכה

כל נכס מסחרי כגון בית המלאכה, מחסן, משרד וכו' תמיד ישולם בגינו מס של 6% במקרה זה לא משנה אם הנכס הוא יחיד או נכס שני של הרוכש.

• הקלה ל"עולה חדש"

בהתאם לתקנה 12 לתקנות מס רכישה זכאי רוכש המוגדר כ"עולה" בהתאם להגדרה האמורה בתקנה, להקלה במס הרכישה בעת רכישת דירת מגורים ובית עסק זאת במשך תקופה המתחילה בשנה אשר לפני עלייתו לישראל ומסתיימת שבע שנים אשר לאחר עלייתו לישראל.

בהתאם לעדכון הסכומים האמורים בתקנה לפי עליית המדד, יעמוד שיעור מס הרכישה החל ביום 16.1.17 עד 15.1.18 על השיעורים להלן:

1. על חלק השווי אשר עד 1,759,310 שקלים חדשים – 0.5%
2. על חלק השווי העולה על 1,759,310 שקלים חדשים – 5%

• הקלה לרוכש משק חקלאי

בהתאם לתקנה 16 לתקנות מס רכישה זכאי הרוכש "משק חקלאי" החל ביום 16.1.17 עד ליום 15.1.18 לתשלום מס רכישה (לגבי החלק אשר אינו בניין המשמש למגורים אשר לגביו ישלם מס רכישה בהתאם לשיעורי מס הרכישה החלים על רכישת דירת מגורים כאמור לעיל) בהתאם לשיעורים להלן:

1. על חלק השווי אשר אינו עולה על 477,215 שקלים חדשים – 0.5%
2. על חלק השווי העולה על 477,215 שקלים חדשים – 5%

גם במס רכישה אפשר לקבל פטורים והקלות. אדם שקיבל דירה במתנה מקורב משפחה בדרגה ראשונה כמו בן זוג, הורה, ילד, אח, יקבל הפחתה בשיעור שליש מגובה המס שהיה אמור לשלם. אדם נכה זכאי לפטור מלא.

רשויות המס מחשבות את המס על פי שווי הנכס. במקרים רבים שווי הנכס שהם קובעים הוא גבוה בהרבה משוויו השוק של הנכס ולכן אפשר להגיש השגה ולבקש שיפחיתו את ערך הנכס שנקבע על ידם. אם הרשויות לא ייענו לבקשה, אפשר להגיש על כך ערר.