סכסוכי שכנים ובתים משותפים – עו"ד אירית דרדיק

עו"ד אירית דרדיק עוסקת במשך שנים רבות בתחום המקרקעין והבתים המשותפים. הידע והניסיון הרב שלה מעניקים ללקוחותיה מעטפת מקצועית. בהתנהלות נחרצת היא מלווה את הלקוח עד ההגעה למטרה.

מהי ההגדרה של בית משותף על פי חוק?

כל חלקה שבנויים עליה שני מבנים או יותר, נחשב לבית משותף. גם שתי וילות שלא צמודות אך בנויות על אותה חלקה יכולות להיות בית משותף. לא מדובר בהכרח במובן הקלאסי של בניין רב קומות.

מדוע חשוב לרשום את הבית כבית משותף?

חשוב לרשום את הבית כבית משותף מאחר שלאחר הרישום, הזכויות של כל בעל דירה ודירה מפורטות במסמכי הבית המשותף כולל ההצמדות שיש לאותה דירה באופן שכמעט שאי אפשר להתנגד להן וכמעט שלא ניתן לערער עליהן. הרישום של בית משותף בלשכת רישום המקרקעין הוא הוכחה לבעלות, הוכחה שכל אחד יכול להסתמך עליה.

מי אחראי על רישום הבית כבית משותף?

בדרך כלל, כאשר מדובר בבית אחד שמאגד כמה דירות, זה הקבלן. אבל כל אחד בכל עת יכול ליזום מהלך שכזה אך צריך שיתוף פעולה של כל בעלי הזכויות.

באיזה שלב בוחרים נציגות לבית המשותף?

כעקרון עם רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ממנים נציגות זמנית שתוחלף בנציגות ראשונה שתיבחר באסיפה כללית של בעלי דירות. ברמה עקרונית החוק לא מכיר בסיטואציה שבבית משותף לא תהיה נציגות, גם אם הבית לא רשום כבית משותף. ברגע שמבנה נכנס תחת הגדרה של בית משותף חייבת להיות לו נציגות.

מה תפקידו של ועד הבית?

לדאוג לתחזוקה ולתקינות של הרכוש המשותף בניין.

היכן מוסדרות הזכויות והחובות של בעלי דירות בבית משותף?

הזכויות והחובות מוסדרות בתקנון של בית משותף שאם לא נרשם תקנון מוסכם על הבית חל התקנון המצוי בחוק המקרקעין.

היכן אפשר לבדוק את הוראות התקנון?

לכל בניין יש תיק בטאבו והיום אפשר אפילו באופן מקוון לבקש את מסמכי הבית המשותף לרבות התקנון תמורת תשלום אגרה.

כיצד אפשר לשנות את הוראות התקנון?

הכול תלוי מה רוצים לתקן בתקנון כי יש שינויים שמצריכים הסכמה של 100% מבעלי הזכויות. למשל – אם רוצים שחלוקת ההוצאות תהיה אחרת ממה שמנוי בחוק (ההשתתפות בהוצאות היא יחסית לשטח הרצפה לעומת סך כל שטחי הרצפות של הדירות בבניין)- נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין.

כיצד מתקבלות החלטות בבית משותף?

ההחלטות מתקבלות על ידי בעלי הדירות בהצבעה באסיפת בעלי דירות. יש החלטות שדורשות הסכמה של רוב רגיל ממשתתפי האסיפה (51%) ויש סוגי החלטות שדורשות רוב גדול יותר. למשל שיפוץ הבניין שעיקרו לשמור על מצב הבניין כפי שהוא נדרשת הסכמה של 51% של משתתפים באסיפה הכללית. שיפור הבניין כמו בניית מחסנים נדרשת הסכמה של מאה אחוז מבעלי הדירות. יש מצבים שבהם חוק מקל על בעלי הדירות, במקרים של התקנת מעלית או הרחבת דירה בבניין המחוקק קבע שנדרשת הסכמה של בין 60%-75%.

מה נכלל ברכוש המשותף של הבניין?

ההגדרה היא שיורית – כל מה שאינו דירה ואינו מוצמד לדירה הוא מהווה רכוש משותף..

מהן הסמכויות של המפקח על רישום המקרקעין?

הסמכויות שלו קבועות בחוק והוא דן בכל סכסוך שמקורו בתקנון הבית או בסעיפים ספציפיים בחוק הבתים המשותפים וכל מה שנוגע לתמ"א ולהסגת גבול.

למפקח על רישום המקרקעין יש סמכות ייחודית לדון בסכסוכים הנובעים מחוק חיזוק מבנים ולסכסוכים שנובעים מתשלום של הוצאות אחזקת רכוש משותף והפרה של הוראות תקנון הבית המשותף. כל השאר הסמכויות הן בסמכות מקבילה כמו לבית משפט שלום או אין לו סמכות.

האם הוועד יכול להגיש תביעה בשם הדיירים?

כן, בכל עניין שנוגע לניהול ואחזקת הרכוש המשותף.

מהם הסעדים שאפשר לקבל אצל המפקח על הבתים המשותפים?

כמו כל סעד אחר שאפשר לקבל מבית משפט שלום – סעדים כספיים, צווי עשה צווי מניעה סעדים הצהרתיים וכו.