רכישת דירה מקבלן – עו"ד אודליה נמיר

רכישת דירה היא מהלך משמעותי עבור רוב בני האדם, לרוב מדובר בהשקעה כספית גדולה ובנטילת הלוואה גדולה.

בבואנו לרכוש דירה חדשה מקבלן יש לא מעט סכנות שעורבות בדרך, במיוחד לאור הפרשות האחרונות והעקיצות בתחום זה.

מומלץ לכל אדם העומד בפני צעד כה משמעותי, לקבל יעוץ מעו"ד מוסמך, המתמחה בתחום תמ"א 38 ובעסקאות נדל"ן.

האם עו"ד של הקבלן מייצג גם את הרוכשים?

רכישת דירה היא אחת העסקות הפיננסיות הגדולות שתבצעו בחייכם, והיא כרוכה בממון רב שעמלתם להשגתו במשך שנים ארוכות. כדי לוודא שהעסקה תהיה כשרה, שלא תפלו בידיהם של נוכלים אלא תקבלו את כל המגיע לכם חייבים ליווי של עורך דין מטעמכם שייצג אתכם ואת מטרותיכם.

עורך הדין של הקבלן מייצג את רצונו של הקבלן ולא את הצד של הרוכש ולכן הוא לא ידאג לאינטרסים של הקונה, לא ייתן לו עצות מקצועיות ובטח לא הכוונה נכונה לאורך כל הדרך.

המלצה בסיסית לכל רוכש בתהליך רכישת דירה היא לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום הספציפי דיני חוזים ועסקאות נדל"ן, שילווה אותו מקצועית לאורך כל התהליך, יש לסכם מראש את העלויות הכרוכות בכך ובכל מקרה, הליווי המקצועי יחסוך לכם כספים שיכלו לרדת לטמיון ללא בקרה מקצועית והרבה מפחי נפש.

באיזה שלב מומלץ לערב עו"ד שילווה את העסקה?

מומלץ לשכור עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן ובדיני חוזים מתחילת העסקה המתגבשת. ספרו לו את פרטי העסקה שסוכמה בעל פה ביניכם לבין הקבלן והוא יפעל בכמה מישורים.

• יבדוק את החוזה על כל סעיפיו, יבקש לתקן סעיפים מהותיים ולבטל סעיפים היוצרים בעייתיות לקונה.
• עורך הדין יבדוק באופן יסודי ומעמיק את זכויות הקבלן בקרקע, אם אכן הקרקע שייכת לו.
• הוא יוודא כי הדירה אכן קיבלה היתר בנייה ולא נעשה כאן מחטף לא חוקי.
• עורך הדין יעקוב אחרי כל התשלומים שהעביר הקונה בפועל לקבלן ויוודא לאורך כל מסלול הרכישה שהקבלן אכן מעביר לרוכש את כל הבטוחות על פי החוק, ובנוסף לכך שהעביר לו את פוליסת הביטוח שהקבלן שילם עבורה את הפרמיה כפי שמתחייב על פי התיקון לחוק המכר.
• עורך הדין יבצע סקירה יסודית לגבי הימצאותן של אנטנות סלולריות המסוכנות לדיירים בסביבה הקרובה לנכס שנרכש.
• הקבלן יחתום בפני עורך הדין על מסמך המאשר כי הוא אחראי על ליקויים אם יהיו לתקופת אחריות בפרק הזמן שלאחר מסירת הדירה לקונה, כפי שייקבע בין הצדדים .
• בדיקות מקיפות על הנכס ועל בעליו הנוכחיים ברשויות השונות כמו לשכת המקרקעין המחוזית, מנהל מקרקעי ישראל, או במשרדי החברה המשכנת ובדיקה יסודית לגבי עיקולים או שעבודים אם קיימים על הנכס.
• לפני החתימה על חוזה הרכישה, יידע עורך הדין את הקונה לגבי פירוט העלויות השונות הנלוות לעלות הדירה, כגון מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, דמי הסכמה. הקונה חייב להיערך לכך כספית כדי שלא יוצר מצב שהעלויות הנוספות יכבידו עליו והוא לא יוכל לעמוד במלוא ההתחייבויות.
• קבלת ובדיקת כל תכניות הבניה והמפרטים הטכניים השונים.
• בדיקה על שמו של הקבלן, מה קרה בפרויקטים קודמים שלו, אם עמד במלוא ההתחייבויות מול הדיירים ומהו חוסנו הכלכלי.
• מהו מוסד מסירת הנכס, מה ההשלכות הפיננסיות שיחולו על הקבלן על אי מסירה בזמן של הנכס, מהו גובה התשלום ומתי ישולם.
• עורך הדין ייגבה את הקונה ולא יאפשר לו לחתום על שום מסמך ללא בדיקתו. כל חתימה קטנה עלולה לסבך את הקונה ובגדול.

התנהלות זו מומלצת תמיד אך במיוחד בימים אלה בהם נוכלים מנצלים את תמימותם של בעלי ממון, ומוכרים להם חתול בשק, דירות שלא קיימות כלל או דירות שאין אפשרות עדיין לבנות אותן מכל מיני סיבות טכניות או משפטיות, וכך רוכשים רבים מאבדים את כל הכספים שהעבירו למוכר לצורך רכישה זו.

מהם הסעיפים המרכזיים שעליהם צריך לשים דגש בחוזה מול הקבלן?

טרם החתימה על החוזה, עורך הדין יעבור על כל סעיפיו של החוזה, יבקש לבצע בהם שינויים ותוספות על פי ראות עיניו, הוא יוודא שקיים בו רישום מדויק המפרט את כל הבטוחות שעל הקבלן להעביר לרוכש על פי לוח התשלומים שנקבע בין הצדדים.

בנוסף לכך, יוודא עורך הדין שעל פי רישומי לשכת המקרקעין הקבלן הוא אכן בעל הנכס והוא מורשה לבנות על הקרקע.

אלו בטחונות אפשר לקבל מהקבלן בהתאם לחוק?

לאחר תיקון החוק, חל איסור לשלם לקבלן סכום שערכו הוא מעל 7% מערך הנכס ללא קבלת בטוחה וזאת כדי שאם ייעצר הפרויקט, יוכל הרוכש לקבל חזרה את מלוא כספו מתוך הכספים שהופקדו בחשבון הבנק בנאמנות של עו"ד של הקבלן, המיועד למטרה זו בלבד.

על פי התיקון לחוק המכר ולצורך, הבטחת הכספים ששולמו לקבלן, יקבל ממנו הרוכש ערבות בנקאית תוך ארבעה עשר יום מקבלת כל תשלום בפועל. במקרה שהפרויקט לא יימשך מסיבות כאלה או אחרות, קיימת לרוכש אפשרות לחלט את הערבות וכך להשיב לעצמו את הכספים ששילם.

חלופה אחרת היא שהקבלן מחויב להעביר לרוכש פוליסת ביטוח תקפה של חברת ביטוח ישראלית, הכוללת הוכחה שהוא שילם את הפרמיה עבורה. פוליסה זו תבטיח לקונה את קבלת מלוא התשלומים שהועברו לקבלן במקרה שבו הקבלן עוצר את פרויקט הבניה.

בחלק מהמקרים אפשר לבצע רישום הערת אזהרה על הדירה או על החלק היחסי של הקרקע, במשרדי רשם המקרקעין, או העברת מלוא הזכויות בדירה על שם הרוכש, או רישום שעבוד ראשון לטובת הקונה אם לא קיימים עיקולים על נכס זה.

מה היה המצב המשפטי לפני פרשת חפציבה?

עד מועד זה, נהגו הרוכשים לשלם לקבלן כספים לקבלן והוא הפקיד את הכספים הללו בחשבון הבנק של החברה שלו או לחשבונו הפרטי ולא לחשבון הפיקדונות.  עקב כך, איבדו חלק גדול מהקונים את כספם. המחוקק ביצע שינוי המיועד להגן על כספם של הרוכשים מפני מצבים דומים.

בנוסף לכך, על פי התיקון לחוק המכר, מחויבים הקבלנים לתת בטוחות נגד כל הכספים המשולמים להם על ידי הרוכשים כך שאם נוצרת בעיה, יכול הקונה לקבל את כל הונו בחזרה על ידי חילוט הערבות והפעלת הפוליסה המגנה על כספו.

האם רכישת דירה במסגרת תמ"א 38 שונה מרכישת דירה מקבלן?

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה העלולה לקרות בכל מקום בארץ.

קבלן הבונה קומות נוספות בבניין ישן שעבר הליך חיזוק ושדרוג, מוכר את הדירות הנוספות בקומות העליונות וכאן הוא גורף את הרווח הכלכלי.

בעסקאות אלו, הזכויות של הקבלן על הדירות שבבנייה טרם נרשמו כזכויות נפרדות ולפיכך אי אפשר לרשום הערת אזהרה על הנכס.

בנוסף לכך, מכיוון שבדרך כלל הבנק מלווה את הקבלן בפרויקטים כאלה, אין אפשרות לקבל בטוחות מהקבלן.

עורך הדין של הקונה המלווה אותו לאורך התהליך, יטפל בהיבטים המשפטיים הללו, יגן על הלקוח שלו במקרה חריג זה, כדי להבטיח את מלוא כספיו וידאג לכך שתירשם הערת אזהרה לטובת הרוכש.

באיזה שלב מקבלים את הבטוחה מהקבלן?

קבלנים מחויבים לדווח למשרד הבינוי והשיכון על מכירת כל דירה חדשה. בנוסף לכך עליהם להעביר תוך ארבעים יום ממועד המכירה, הצהרה על כל הבטוחות שהם העבירו לרוכש, קרי ערבות בנקאית שערכה הכספי צמוד למדד תשומות הבניה, פוליסת ביטוח שהם שילמו עבורה את הפרמיה, שעבוד במשכנתא ראשונה, הערת אזהרה או רישום זכויות.

על פי ההתקדמות בפרויקט, מעביר הרוכש תשלומים נוספים בהתאם ללוח התשלומים שתואם מראש, והמפורט בחוזה, ובגין כל תשלום יקבל בטוחות מקבילות אם סוכם על ערבויות בנקאיות.

אנחנו שומעים לאחרונה הרבה סיפורים על עקיצות של קבלנים, יזמים מה אפשר ללמוד מכל זה?

בשלבים הראשוניים של המשא ומתן על הדירה, יש לוודא כי האדם המציג את עצמו כבעל הנכס, הוא אכן בעל הנכס על פי מסמכי הדירה שקיימים ברשותו ועל פי תעודה מזהה שלו.

בנוסף לכך חשוב מאד לשכור את שירותיו של עורך דין שילווה את כל תהליך הרכישה ויבדוק את כל המעטפת כדי להגן על הלקוח שלו ממקרי עוקץ ונוכלות.

נורות אזהרה שלכם ושל עו"ד ידלקו אם בעל דירה או הקבלן דורשים סכום שהוא נמוך משמעותית מערך הדירה בשוק. עסקה כזו עלולה להתגלות בסופו של דבר כמעשה נוכלות כיוון שהמוכר אינו כנראה בעל הדירה בפועל.

הכרחי להפיק נסח טאבו בלשכת המקרקעין, במשרדי החברה המשכנת או במנהל מקרקעי ישראל, כדי לוודא שהאדם שהציג עצמו כבעל הנכס הוא אכן בעל הנכס, וכדי לקבל כל מידע רלוונטי נוסף כמו שעבודים, עיקולים, הערת אזהרה, בעלים נוספים לנכס, קבלת היתרי בניה ועוד.

יש לבדוק באופן מעמיק כל סוגיה הנראית בעייתית כמו לדוגמה אם עורך הדין גילה שקיימים שעבודים בפועל יש לבדוק את הנושא מכל היבטיו גם אצל רשם המשכנות.

אם מדובר בבית משותף חשוב לבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף ואת התקנון שלו כך שלא יהיו הפתעות.