מערכת דיוןאדם המבצע עסקת נדל"ן ורוכש דירה או בית, יוצר שינוי משמעותי בחייו הן בפאן הכלכלי והן בפאן האישי והמשפחתי. רכישת דירה היא, בד"כ העסקה היקרה ביותר שאדם עושה בחייו וכפועל יוצא מכך אינה פשוטה לביצוע.
עסקאות המקרקעין טומנות בחובן רבדים רבים שאת כולם יש לבדוק באופן מעמיק ומקצועי כדי לא ליפול לעסקאות מפוקפקות או בעייתיות. עורכי דין המתמחים בתחום זה מודעים לכל המהמורות הללו והם אלה שיבדקו כל עסקה מכל היבטיה ויאשרו אותה רק כאשר הינה כשרה לחלוטין.
רכישת דירה מיד שניה
עסקת הנדל"ן הנפוצה ביותר היא רכישת דירת מגורים "יד שניה" בבית משותף. על אף שנראה לכאורה כי מדובר בנכס גמור ותקין, מומלץ לא לחסוך בעלויות הייעוץ המשפטי, לשכור עורך דין שיבדוק את החוזה על כל סעיפיו ויבצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות. המלצה חמה היא שלא לשכור שרותי עורך דין אחד שייצג את 2 הצדדים לעסקה – מדובר בתופעה שנתמכת בהמלצת מתווכים, המבקשים לקדם את הוצאת העסקה לפועל אולם התוצאה היא שעורך הדין אינו דואג לאינטרסים של לקוחו אלא מייצר הסכם סטנדרטי שאינו דואג דווקא לצד מסוים. מעבר לכך, אסור לעורך דין המייצג את 2 הצדדים בעסקה, לייצג את מי מהם, אם העסקה "תתפוצץ". המציאות מוכיחה כי המשותף לרוב עסקאות המקרקעין שעלו על שרטון והגיעו לביהמ"ש היא שהצדדים יוצגו על ידי עורך דין משותף.
במסגרת הבדיקות המקדמיות להן נדרש עורך הדין של הקונה, עליו לבצע, בין השאר, את הבדיקות הבאות:
- בדיקת נסח טאבו עדכני, ע"מ לוודא כי המציג את עצמו כבעל הזכויות הוא אכן כזה, וכן כדי ללמוד על טיב הזכויות הקנייניות בנכס, לרבות ההצמדות הקיימות בנכס, ככל שישנן כאלו (חניה, מחסן, גינה, גג וכיו"ב).
- בדיקת תיק הבניין ברשות המקומית ע"מ לוודא כי הדירה אכן מיועדת למגורים ולא מדובר במחסן או ביחידה הנדסית אחרת שייעודה אינו מגורים אך הוסבה למטרה זו ללא אישור של הרשויות.
- בדיקת היבטי מיסוי המקרקעין ביחס למיסים שעשויים לחול על הצדדים.
- בדיקת חובות שוטפים החלים על הנכס לרבות היטלי השבחה.
רכישת דירה מקבלן
גם בעת רכישת דירה בבניין הנמצא בשלבי הקמה, מומלץ לבצע את העסקה ע"י ליווי משפטי צמוד. יודגש כי עוה"ד של הקבלן מייצג את הקבלן ולא את הרוכש (הדבר אף מודגש בגוף הסכם המכר)
עורך הדין יבדוק את היתר הבניה ויעבור על כל סעיפי החוזה, תוך בדיקת זכויות הקונה. במסגרת זו ידרוש עוה"ד של הקונה, שינוי והוספת סעיפים להסכם, כך שההסכם יגן על הקונה באופן ראוי גם בסוג כזה של עסקה.
רכישת קרקע חקלאית
לאורך שנים רבות אנו מכירים את תופעת רכישת קרקעות חקלאיות ע"י אזרחים אשר מתפתים לכך נוכח כתבות בתקשורת על רווחי עתק שהשיגו משקיעים בדרך זו.
חשוב להדגיש כי התקשורת בד"כ מביאה את סיפורי ההצלחה. על כל סיפור השקעה מוצלח ישנם סיפורים רבים יותר על משקיעים שהשקיעו כספים רבים בקרקעות ללא כל צפי נראה לעין של שינוי ייעוד.
כאמור עסקת מקרקעין של קרקע חקלאית היא עסקה שיש לבחון אותה בזכוכית מגדלת ובאופן מעמיק. אדם הרוכש קרקע חקלאית כדי שבעת שינוי ייעודה יוכל ליהנות מרווחים גדולים, חייב לוודא מראש שעל פי תכניות בניין העיר (התב"ע) אכן יש כוונה לשנות את ייעוד הקרקע בתוך מס' שנים.
תקן 22 שהתווסף לא מכבר מחייב את בעל הקרקע להעביר לרוכש הפוטנציאלי את מלוא המידע על התכנון העתידי של פיסת קרקע זו כדי שלא ייווצר מצב שאדם יקנה קרקע שאינה מיועדת כלל לשינוי ייעוד מסיבות ארציות שונות כמו קרבה לבסיס צבאי או למפעל מסוכן וכו'.
שינוי הייעוד העתידי של הקרקע מעלה את ערכה של הקרקע באופן משמעותי. ללא בדיקה מקיפה של שמאי מקרקעין עלול להיווצר מצב שהמוכר יבקש סכומי כסף גבוהים מהקונה מתוך ציפיית שווא בדבר שינוי ייעוד אך בפועל, בה בשעה שההיתכנות לכך קטנה וערך הקרקע נמוך בהרבה.
לכל האמור יש להוסיף מיסים והיטלים כבדים שיגיעו בעת שינוי ייעוד וכן את ערך הכסף שנשחק לאורך השנים – כל אלו מעלים ספק רב ביחס לכדאיות ביצוע עסקאות מסוג זה…
ליווי משפטי בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי ובינוי
התכניות השונות להתחדשות העירונית, מצריכות ליווי משפטי של הדיירים כדי שלא יחתמו על הסכמים שאינם מגנים על רכושם ועל כספם. מדובר בעסקאות מורכבות שמצריכות עמידה איתנה על זכויות הדיירים מול יזמים וקבלנים מנוסים. לעיתים אנו פוגשים נורמה פסולה, לפיה היזם מפנה עורך דין מטעמו ע"מ שייצג את הדיירים בפרויקט, דבר שכמובן מעלה חשש לניגוד עניינים.
טוב יעשו דיירים את יבחרו עו"ד מנוסה אשר ילווה אותם לאורך כל הפרויקט, כאשר בסוג כזה של עסקאות מדובר על פרויקט רב שנים.
לעיתים אנו פוגשים דיירים שאינם רגועים מהייצוג הכללי של עוה"ד הנבחר ע"י נציגות הדיירים ולשם כך מבקשים חוות דעת נוספת של עו"ד העוסק בתחום, אשר יעבור על החוזה ונספחיו ויחווה דעתו.
לסיכום, משרדנו מתמחה בתחום המקרקעין ונותן ליווי כולל למגוון עסקאות. השירות ניתן ע"י שותף בעל ניסיון מוכח בתחום, בכל בקיאות רבה בשוק הנדל"ן, המבקר לעיתים תכופות בפרויקטים שונים ו"חי" את השטח. נשמח לעמוד לשירותכם.
